【답변사항】
내국법인의 토지 양도거래가 법인세법상 매각거래 또는 차입거래에 해당하는지 여부는 기업회계기준에 따라 사실판단할 사항임
【답변요지】
내국법인이 토지를 양도하면서 향후 해당 토지 위에 신축될 복합건물 중 업무시설을 선매수하는 매매계약을 동시에 체결한 경우,
전체 양도 토지 중 업무시설에 상당하는 토지(이하 “쟁점토지”)에 대한 효율적인 통제권이 내국법인과 분리되어 양수인에게 실질적으로 이전되는 등 기업회계기준에 따른 매각거래에 해당하는 경우에는 쟁점토지 양도에 대하여 「법인세법 시행령」 제68조제1항제3호에 따라 양도손익을 인식하는 것이나,
귀 질의의 부동산 거래가 이에 해당하는지 여부는 토지매매계약, 업무시설 선매매계약 내용 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 기업회계기준에 따라 사실판단할 사항임
【관련법령】
법인세법 제40조 【손익의귀속사업연도】
【이유】
1. 질의내용
○ 내국법인이 구사옥 부지 중일부 토지를 양도하는 동시에 양도가액과 같은 가액으로 매수하기로 약정한 경우 해당 토지 매매거래가 법인세법상 매각거래에 해당하는지 여부
2. 사실관계
○A법인은 지상파 방송사업자로 종전 서울시 ***동에 위치한 구사옥을 서울시 ***소재 신사옥으로 이전한 후
- 2017년 3월 총 17,795㎡의 구사옥 부지에 업무시설(오피스), 주거시설(오피스텔 및 아파트) 및 상업공간을 복합개발 하는 사업제안 공모를 시행하여 2017년 6월 우선협상자를선정하였음
○A법인은 우선협상자와 2017년 7월 구사옥 부지 개발 사업에 관한 업무협약을 체결하였으며,
- 우선협상자는 구사옥부지 개발 사업을 목적으로 법인세법상의 프로젝트금융투자회사를설립하였음
○ A법인과 PFV는 2018.6.7. 구사옥 부지 매매계약 및 업무시설 선매매계약을 동시에 체결하였는바, 그 구체적인 내용은 다음과 같음
(1) 토지매매계약 : A법인이 PFV에게 매매목적물인 구사옥 부지 전체를 매매하는 계약으로 총 매매대금은 *,***억원이며, 총 17,795㎡의 면적 중 업무시설(오피스)에 상당하는 4,440㎡에 대한 토지(이하“쟁점토지”)가액 *,***억원이 포함되어 있음
(2) 업무시설 선매매계약 : A법인이 본건 사업에 따라 구사옥 부지 위에 신축된 건물 중 업무시설(오피스) 건물을 PFV로부터 매수하는 계약으로 총 매매대금은*,***억원이며 매매대금에는 쟁점토지 가액 *,***억원이 포함되어 있음
○ A법인은 쟁점토지의 회계처리와 관련하여 소유에 따른 위험과 효익이 이전되지 않은 부동산 판매의 수익은 매각거래가 아닌 차입거래로 회계처리 하도록 한 기업회계기준에 따라
- 구사옥 부지 중 쟁점토지를 구분하여 쟁점토지 매매대금 수령액에 대하여는 매각거래가 아닌 담보차입거래로 회계처리 하였음
3. 관련법령
○ 국세기본법 제14조「실질과세」
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
○ 법인세법 제40조「손익의귀속사업연도」
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 제43조「기업회계기준과관행의적용」
내국법인의 각 사업연도의 소득금액 계산에 있어서 당해 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.
○ 법인세법 시행령 제68조「자산의판매손익등의귀속사업연도」
① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.
1. 상품(부동산을 제외한다)・제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 상품 등 이라 한다)의 판매:그 상품 등을 인도한 날
2. 상품 등의 시용판매:상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.
3. 상품 등외의 자산의 양도:그 대금을 청산한 날「「한국은행법」에따른한국은행이취득하여보유중인외화증권등외화표시자산을양도하고외화로받은대금(이하이호에서외화대금이라한다)으로서원화로전환하지아니한그취득원금에상당하는금액의환율변동분은한국은행이정하는방식에따라해당외화대금을매각하여원화로전환한날].다만,대금을청산하기전에소유권등의이전등기(등록을포함한다)를하거나당해자산을인도하거나상대방이당해자산을사용수익하는경우에는그이전등기일(등록일을포함한다)・인도일또는사용수익일중빠른날로한다.
○법인세법시행령제71조「임대료등기타손익의귀속사업연도」
④ 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 「자산유동화에 관한 법률」 제13조에 따른 방법에 의하여 보유자산을 양도하는 경우 및 매출채권 또는 받을어음을 배서양도하는 경우에는 기업회계기준에 의한 손익인식방법에 따라 관련 손익의 귀속사업연도를 정한다.